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商转公贷款业务常见问题解答 

【发布日期: 2020年11月05日 【 来源:广安市住房公积金管理中心】 作者 : 广安市住房公积金管理中心 【字体大小:
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(一)如何理解“借款人夫妻双方名下仅此一套住房”。

解答:借款人购买该套住房(需要办理商转公业务所购住房)时,借款人及其配偶名下仅此一套住房。购房时间期房以网签合同登记备案时间为准,二手房以不动产权证登记时间为准。

(二)申请办理“商转公”业务,对原商业银行借款人有什么要求?

解答:原商业银行借款人及共同借款人只能是借款人夫妻双方,同时所购房屋网签合同或二手房不动产权证书也只能是夫妻双方。

(三)异地缴存职工是否能够办理“商转公”业务?

解答:根据广安现行政策规定,办理“商转公”业务只支持本市缴存职工。异地缴存职工,户籍地在广安市,可以在我市购房时申请住房公积金贷款,但不可以申请办理“商转公”业务。

(四)办理“商转公”业务,是否可以申请住房公积金商业银行组合贷款?“商转公”贷款最高额度是多少?

解答:因各商业银行对第三方抵押资产的评估价值、贷款额度标准不同,且“商转公”过程中涉及前笔贷款的债权债务,抵押权解除等事宜,目前,各商业银行均不支持办理“商转公”组合贷款业务。“商转公”贷款最高额度不得超过原商贷贷款余额和市住房公积金管委会相关规定,同时提供第三方抵押的,不得高于抵押资产评估价值的70%

(五)先贷后还模式为什么需提供第三方资产抵押担保后,方可办理“商转公”业务。

解答:根据《住房公积金管理条例》相关规定,申请住房公积金贷款需要提供抵押作为担保物,一般情况用所购房屋进行抵押担保即可。但借款人在申请商业住房贷款时,已将所购住房抵押给银行,采取先贷后还模式,因所购住房抵押尚未解除不能重复抵押,申请住房公积金贷款就只能提供其他第三方资产作为抵押担保。

(六)为什么所购住房楼盘项目所在楼栋未与中心签订合作协议、协议期已满以及网签购房合同竣工时间(首次竣工时间为准)已到,借款人需提供第三方资产做为抵押后,方可办理“商转公”业务。

解答:根据《住房公积金管理条例》及《四川省住房公积金贷款管理办法》等相关规定,住房公积金贷款应实行项目管理,并提供管理中心认可的担保(担保方式有三种:住房抵押担保、质押担保、保证担保,优先由所购房屋作为抵押担保)。期房申请贷款应先办理预抵押登记且在所购房屋取得不动产权证并办理正式抵押前,由房地产开发企业提供阶段性担保。

楼盘项目所在楼栋未与中心签订合作协议或协议期已满,房地产开发企业无法为借款人提供阶段性担保,因此,需要借款人提供其他第三方资产抵押担保。网签购房合同竣工时间已到,该楼盘项目已竣工验收,所购住房已成现房,在不动产部门无法进行期房预抵押登记,在所购房屋不动产权证书未办理之前,就需要借款人提供其他第三方资产抵押担保。

以上两种情况,建议借款人可以待所购房屋产权证书正式办理,直接用所购房屋进行抵押,办理“商转公”业务。

(七)如何了解办理“商转公”业务地点,办理条件、所需资料以及办理流程等。

解答:一、业务办理地点:市住房公积金管理中心各管理部按照属地管理原则,受理各自区域内借款人商转公业务。例如:借款人公积金在前锋区缴纳,应在前锋管理部申请办理“商转公”业务。二、“商转公”业务涉及事项相对复杂,为避免因政策理解差异、房屋无法抵押等原因导致借款人偿还清商业贷款后又无法申请住房公积金贷款,请缴存职工根据自身实际情况先咨询市中心各服务窗口工作人员后再行办理。三、温馨提示:我中心从未授权或委托任何中介机构解释、协助、办理住房公积金贷款相关业务。

(八)为什么商业银行贷款,不能直接和住房公积金贷款进行贷款余额、抵押物的直接转换。

    解答:一、根据《合同法》相关规定,商业住房贷款发放时,商业银行与借款人签订了《借款合同》和《抵押合同》,《借款合同》为主合同,《抵押合同》为从合同,商业贷款的《借款合同》和《抵押合同》具有唯一对应性。二、借款人申请商转公贷款时,需要重新签订《借款合同》,虽名义上都是同一商业银行,但公积金贷款的《借款合同》与商业贷款的《借款合同》所涉及的债权主体,债权债务金额、期限都不同,原抵押合同约定的抵押权无法直接转换。三、根据《担保法》第五条规定:“担保合同是主合同从合同,主合同无效,担保合同无效。”第五十条规定:“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。”所以,当商业银行贷款的借款合同无效时,原抵押合同自动无效,而且原抵押权不能单独转让或作为其他债权的担保。鉴于以上原因,目前“商转公”贷款业务只能选择“先还后贷”模式,即先偿清商业住房贷款,解除原抵押后申请住房公积金贷款,或“先贷后还”模式,即提供第三方资产抵押申请住房公积金贷款后偿还商业住房贷款。

 

 


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商转公贷款业务常见问题解答 

发布日期: 2020年11月05日 来源:广安市住房公积金管理中心 浏览量:

(一)如何理解“借款人夫妻双方名下仅此一套住房”。

解答:借款人购买该套住房(需要办理商转公业务所购住房)时,借款人及其配偶名下仅此一套住房。购房时间期房以网签合同登记备案时间为准,二手房以不动产权证登记时间为准。

(二)申请办理“商转公”业务,对原商业银行借款人有什么要求?

解答:原商业银行借款人及共同借款人只能是借款人夫妻双方,同时所购房屋网签合同或二手房不动产权证书也只能是夫妻双方。

(三)异地缴存职工是否能够办理“商转公”业务?

解答:根据广安现行政策规定,办理“商转公”业务只支持本市缴存职工。异地缴存职工,户籍地在广安市,可以在我市购房时申请住房公积金贷款,但不可以申请办理“商转公”业务。

(四)办理“商转公”业务,是否可以申请住房公积金商业银行组合贷款?“商转公”贷款最高额度是多少?

解答:因各商业银行对第三方抵押资产的评估价值、贷款额度标准不同,且“商转公”过程中涉及前笔贷款的债权债务,抵押权解除等事宜,目前,各商业银行均不支持办理“商转公”组合贷款业务。“商转公”贷款最高额度不得超过原商贷贷款余额和市住房公积金管委会相关规定,同时提供第三方抵押的,不得高于抵押资产评估价值的70%

(五)先贷后还模式为什么需提供第三方资产抵押担保后,方可办理“商转公”业务。

解答:根据《住房公积金管理条例》相关规定,申请住房公积金贷款需要提供抵押作为担保物,一般情况用所购房屋进行抵押担保即可。但借款人在申请商业住房贷款时,已将所购住房抵押给银行,采取先贷后还模式,因所购住房抵押尚未解除不能重复抵押,申请住房公积金贷款就只能提供其他第三方资产作为抵押担保。

(六)为什么所购住房楼盘项目所在楼栋未与中心签订合作协议、协议期已满以及网签购房合同竣工时间(首次竣工时间为准)已到,借款人需提供第三方资产做为抵押后,方可办理“商转公”业务。

解答:根据《住房公积金管理条例》及《四川省住房公积金贷款管理办法》等相关规定,住房公积金贷款应实行项目管理,并提供管理中心认可的担保(担保方式有三种:住房抵押担保、质押担保、保证担保,优先由所购房屋作为抵押担保)。期房申请贷款应先办理预抵押登记且在所购房屋取得不动产权证并办理正式抵押前,由房地产开发企业提供阶段性担保。

楼盘项目所在楼栋未与中心签订合作协议或协议期已满,房地产开发企业无法为借款人提供阶段性担保,因此,需要借款人提供其他第三方资产抵押担保。网签购房合同竣工时间已到,该楼盘项目已竣工验收,所购住房已成现房,在不动产部门无法进行期房预抵押登记,在所购房屋不动产权证书未办理之前,就需要借款人提供其他第三方资产抵押担保。

以上两种情况,建议借款人可以待所购房屋产权证书正式办理,直接用所购房屋进行抵押,办理“商转公”业务。

(七)如何了解办理“商转公”业务地点,办理条件、所需资料以及办理流程等。

解答:一、业务办理地点:市住房公积金管理中心各管理部按照属地管理原则,受理各自区域内借款人商转公业务。例如:借款人公积金在前锋区缴纳,应在前锋管理部申请办理“商转公”业务。二、“商转公”业务涉及事项相对复杂,为避免因政策理解差异、房屋无法抵押等原因导致借款人偿还清商业贷款后又无法申请住房公积金贷款,请缴存职工根据自身实际情况先咨询市中心各服务窗口工作人员后再行办理。三、温馨提示:我中心从未授权或委托任何中介机构解释、协助、办理住房公积金贷款相关业务。

(八)为什么商业银行贷款,不能直接和住房公积金贷款进行贷款余额、抵押物的直接转换。

    解答:一、根据《合同法》相关规定,商业住房贷款发放时,商业银行与借款人签订了《借款合同》和《抵押合同》,《借款合同》为主合同,《抵押合同》为从合同,商业贷款的《借款合同》和《抵押合同》具有唯一对应性。二、借款人申请商转公贷款时,需要重新签订《借款合同》,虽名义上都是同一商业银行,但公积金贷款的《借款合同》与商业贷款的《借款合同》所涉及的债权主体,债权债务金额、期限都不同,原抵押合同约定的抵押权无法直接转换。三、根据《担保法》第五条规定:“担保合同是主合同从合同,主合同无效,担保合同无效。”第五十条规定:“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。”所以,当商业银行贷款的借款合同无效时,原抵押合同自动无效,而且原抵押权不能单独转让或作为其他债权的担保。鉴于以上原因,目前“商转公”贷款业务只能选择“先还后贷”模式,即先偿清商业住房贷款,解除原抵押后申请住房公积金贷款,或“先贷后还”模式,即提供第三方资产抵押申请住房公积金贷款后偿还商业住房贷款。

 

 


责任编辑 : 广安市住房公积金管理中心
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